多城樓市企穩：滬深房價微漲，成都有區域庫存不足3個月

挨三頂五網2025-07-05 08:02:262974226

“一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲。”近日，國家統計局在70城房價指數的解讀中，用了“繼續”一詞，而這被市場認為是一線城市樓市企穩的信號。

具體來看，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%；一線城市二手住宅銷售價格也環比上漲0.1%，其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%。第一財經了解到，近期滬深兩城樓市活躍，帶看量已恢複至去年四季度的高位水平，上海有樓盤將漲價銷售，深圳則有樓盤認籌倍數超過3倍，二手房市場上，業主的預期也在增強，低價房源正在消耗。

另外值得注意的是，1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。其中，南京、成都新房價格均環比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位。第一財經采訪發現，這兩個城市新房價格上漲，均與改善類住宅需求釋放有關，近期南京有樓盤漲價2%左右出售，成都有區域的新房去化周期低於3個月，因此也帶動了該區域的二手房成交。

滬深樓市穩步回升

一線城市可謂“熱點恒熱”。國家統計局數據顯示，2025年1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。

在上海，已有新開項目釋放出了漲價的信息。記者了解到，華潤置地位於上海寶山區的一項目二批次將漲價入市。“二批次大概漲價5000元/平方米，”有意向購房者向記者透露，“銷售表示二期有所升級，比如外立麵、精裝標準等。”

整體來看，1月份的上海市場受春節假期等影響，新房供應量銳減7成，而成交則環比僅縮減約4成，成交麵積同比小幅上漲5.59%。同時，入市新盤表現亮眼，據克而瑞監測，有兩個項目觸發積分製，且開盤當天即告售罄。

節後，上海市場穩步回升。上海鏈家統計數據顯示，2025年第7周（2月10日—16日）新房共成交480套，環比增長65%。

二手房方麵則保持強勁的恢複勢頭。1月，上海二手房成交量穩定在1.6萬套左右，較去年春節同期上漲約147%。另據上海鏈家，2025年第7周（2月10日—16日），上海二手房成交量環比增長190%，帶看量環比增長142.6%，節後第二周，已經看到較強的恢複勢頭。

“帶看量已經基本恢複到節前的水平，即相當於去年四季度的高位水平。成交量亦達到節前水平，特別是上周日的成交，較節前周日增長了28%，預計成交勢頭將延續至小陽春。”上海鏈家首席分析師楊雨蕾表示。

深圳樓市活躍度則自2024年10月以來即一直保持在較高水平。根據房地產中介機構樂有家統計的數據顯示，1月深圳新房、二手房網簽量分別為3969套、4554套，相比去年同期同比增長了122%、32%。

春節後深圳樓市快速回暖，樂有家研究中心數據顯示，上周（2月10日~2月16日）樂有家門店二手住宅看房量環比上漲50%，一手住宅看房量環比上漲165%，上周末一二手住宅看房量均恢複至去年10月最高峰水平。

從購房群體來看，剛需是近期深圳二手房市場上的主要力量。據深圳貝殼研究院監測，春節後七天成交的二手房中，剛需房源占絕對主流，總價300萬以下的占比高達55%。值得注意的是，總價較低的低價房源也在減少，以近期成交活躍的小區蘋果園為例，中介機構數據顯示，32平方米的戶型，2025的成交價格在170萬元以上，而在去年上半年，該戶型的成交價沒有超過160萬元的記錄。

樓市成交活躍，賣房的業主也積極掛牌房源。經深圳房地產中介協會統計，截至2025年2月10日，深圳全市共有6.03萬套有效二手房源在售，一周內增加了2212套。

從二手房掛牌價格來看，業主的預期也在增強。樂有家研究中心統計的數據顯示，2月深圳43.2%的二手房源價格上漲，相較1月提升11.2個百分點。不過整體來看，漲價房源漲幅有限，更多是企穩。

業主信心增強也體現在議價空間上。樂有家研究中心統計的數據顯示，截至2月18日，深圳二手房的議價空間連續2周維持在10%左右，且有小幅收窄趨勢，較2024年最高13.3%的議價空間降低了不少。

值得一提的是，2025年以來，深圳次新房小區（樓齡5年以內）的成交價漲幅較大。深圳貝殼研究院調查顯示，深圳次新小區的掛牌業主大多較為強勢，掛牌均價高於全市掛牌均價，2025年，深圳新房庫存下降，部分原打算購買新房的置業者轉向次新小區，令該市場熱度進一步上升，最終也帶動了成交均價的快速上漲。2025年1月份，深圳次新小區成交均價環比上漲5.5%，超過全市漲幅3.6%。

新房市場上，得益於10月以來樓市新政落地，成交量大增，深圳新房庫存壓力確實得到一定程度緩解。深圳中原研究中心監測的數據，截至今年1月，深圳新房市場去化周期降至9.83個月，新房去化周期已連續五個月下降。

新房庫存大幅縮短的同時，深圳新房市場近期也活躍起來，出現高認購樓盤。位於深圳北站的中洲迎璽開盤88折，屬於新規後的產品，項目近日完成登記，據悉，780套房源共有2990批客戶參與搖號。

58安居客研究院院長張波認為，一線城市已經達成了止跌回穩的階段性目標，因為目前來看，一線城市已有連續3-4個月的房價環比上漲，加上二手房的成交量處於一定高位，基本上止跌的趨勢已經明確。

二三線城市結構性上漲

一線城市之外，多個二線城市的新房價格也開始出現上漲的跡象。

國家統計局數據顯示，1月，房價指數環比漲幅為正的城市有24個，其中房價指數上漲TOP5是南京、成都、上海、寧波和武漢。其中，南京、成都新房價格均環比上漲0.7%，漲幅位居各大城市首位；寧波緊隨其後，漲幅約0.6%；武漢、無錫上漲0.5%。

克而瑞指出，1月份，二線城市新房銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%，是2023年6月以來首次上漲。1月作為傳統房地產市場的淡季，二線城市迎來時隔19個月的首次環比上漲實為不易。

具體來看，多個城市房價上漲呈現出結構化特征。據武漢當地某國資開發商內部人士透露，該公司旗下項目所在板塊總體上保持著穩中有進的態勢，短期內來看則是結構性上漲。“實現成交的項目，位於更好區位，價格本身相對較好；而依賴降價的項目是為了實現規模上的成交，滯銷的還是滯銷，所以造成了當前的價格走勢”。

經曆了一輪深度調整的鄭州，1月份的房價指數也呈現出上漲的態勢，環比上漲0.3%。“目前直觀感受上，市場形勢還不錯。”某央企華中區域相關負責人分析稱，當前的房價走勢主要是因為市場上多是改善盤，帶動了價格，剛需被分流到二手房市場。

“因為此前鄭州市規劃要求主城區出讓土地容積率不超過2.5，高度不超80米，這基本上就隻能做改善類項目了”。上述央企內部人士稱。

南京市場的走勢也是受到近期入市高端項目的影響。有南京當地房地產業內人士向記者表示，最近房價上漲主要因為多個河西區大平層入市。“整體來看，新房市場由於庫存量減少，在售項目價格企穩。”

一房地產中介告訴第一財經，近期南京多個住宅項目漲價，以1月銷售排名靠前的招商金陵序項目為例，該樓盤位於河西板塊，2024年12月末二次開盤後價格較首次開盤漲了2%左右。另外雨花台區的建發璞雲項目、保利荷雨臻月項目，則因為板塊內競爭對手的項目去化完畢，或者可選樓層變少，因此也上調了銷售價格。

將南京市場的時間線拉長來看，當地已有企穩的跡象。克而瑞數據顯示，在2024年前9月，南京商品住宅銷售麵積僅290萬平方米，較2023年同期降幅超4成，成交規模大幅收縮，明顯高於其他二線城市，陷入市場深度調整。但自2024年11月起至今的三個月裏，南京新房價格連續上漲，漲幅分別為0.1%、0.6%、0.7%。克而瑞認為，今年1月份南京新房價格環比漲幅領跑，代表以南京為主的前期經曆市場深度調整的二線城市，未來或將開啟一輪修複行情。

去年10月以來，成都樓市明顯回暖。克而瑞監測的數據顯示，從日均成交這一單項指標來看，今年1月成都新房日均成交量優於去年同期。值得一提的是，成都核心區新房庫存逐漸見底，截至1月底，按近三個月流速計算新房庫存去化周期，武侯區約為2.38個月，錦江區約為2.41個月。天府新區的庫存去化周期也僅4.18個月。

成都的新房價格回升也受核心高端改善項目熱銷影響。從各個區域的房價來看，1月錦江區房價表現十分亮眼，首次突破4萬元大關，均價達到41630元 /平方米，而錦江區房價上漲，得益於區域內高端住宅的成交，其中，套均總價千萬的仁和春天29號院，金茂璞逸錦江，金融城交子縵華三個項目，均是區域內主力成交項目，1月銷售了30套。

另外，外圍的郫都區和雙流區是1月均價漲幅較高的區域，郫都區均價環比上漲1379元/平方米，雙流區均價環比上漲1681元/平方米。12月這兩個區域房價因低價老項目成交而被拉低，到了1月，房價回歸正常水平。

核心區域新房庫存告急，成都的二手房市場也活躍起來，根據克而瑞監測，2025年第7周，成都二手房帶看約8.13萬人次，達近三月新高。二手房業主也踴躍掛牌，節後新增掛牌房源量為7357套，為近3月最高位。

根據中指研究院統計的數據，1月，成都的二手住宅成交17189套，同比增長0.4%，二手房價格逐步趨穩。從各個區域來看，1月青羊、武侯、錦江、天府新區、高新南區、高新西區等區域的二手住宅掛牌均價都呈現環比上漲趨勢。成都市一名房產中介對第一財經表示，近期，錦江區的二手房價整體上漲，其中一個因素就是該區域內的新房庫存已不多。

（本文來自第一財經）

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